Wie viel Schenkungsteuer spart ein Nießbrauch, wenn Eltern ihr Haus verschenken?
Der Nießbrauch wird mit seinem Kapitalwert vom Wert des Hauses abgezogen: Jahreswert der Nutzung mal Vervielfältiger nach Alter und Geschlecht (§ 14 BewG). Schenkt eine Mutter mit 70 Jahren ihrem Kind ein Haus mit einem Steuerwert von 900.000 Euro und behält den Nießbrauch, werden bei 2.000 Euro ortsüblicher Miete im Monat 266.568 Euro abgezogen. Die Schenkungsteuer sinkt von 75.000 auf 25.674 Euro.
Das Haus ist für viele Familien der größte Wert. Und es ist der Ort, an dem die Eltern wohnen bleiben wollen. Der Nießbrauch verbindet beides: Das Eigentum geht an die Kinder, das Wohnen oder die Mieten bleiben bei den Eltern. Steuerlich ist das kein Trick, sondern Gesetz. Was sich die Eltern vorbehalten, verschenken sie nicht, und es wird abgezogen. Wie viel, zeigt der Rechner.
So rechnet das Finanzamt
Seit 2009 wird der Nießbrauch voll von der Bereicherung abgezogen, auch wenn er den Eltern selbst zusteht. Das frühere Abzugsverbot in § 25 ErbStG ist aufgehoben. Die Rechnung hat vier Schritte:
- Wert des Hauses: Maßgeblich ist der Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz, bei Ein und Zweifamilienhäusern meist im Vergleichswertverfahren (§ 182 BewG). Ist der Verkehrswert niedriger, kann ihn ein Gutachten belegen (§ 198 BewG).
- Jahreswert: Was die Nutzung im Jahr wert ist, bei einem selbst bewohnten Haus die ortsübliche Miete (§ 15 BewG). Höchstens zählt der Wert des Hauses geteilt durch 18,6 (§ 16 BewG).
- Vervielfältiger: Der Jahreswert wird mit einem Faktor nach Alter und Geschlecht multipliziert. Das Bundesfinanzministerium berechnet ihn aus der aktuellen Sterbetafel, für Schenkungen ab dem 1. Januar 2026 im Schreiben vom 21. Oktober 2025.
- Freibetrag und Steuersatz: Vom Rest geht der Freibetrag ab: 400.000 Euro je Elternteil und Kind, 200.000 Euro je Großelternteil und Enkel. Darüber gilt Steuerklasse I mit 7 bis 30 Prozent (§ 19 ErbStG). Der Betrag wird vorher auf volle 100 Euro abgerundet.
GRAND KIN · Nießbrauch Rechner · grandkin.de/finanzen/haus-verschenken-niessbrauch/ · Vervielfältiger für Schenkungen ab 1. Januar 2026 · keine Steuerberatung
RechnerHaus verschenken: Was der Nießbrauch abzieht
Eingaben: Wert 900.000 €, ortsübliche Kaltmiete 2.000 € im Monat, Kind, Nießbrauch für eine Frau mit 70 Jahren, Freibetrag schon genutzt 0 €.
Jahreswert 24.000 € · Vervielfältiger 11,107 für eine Frau mit 70 Jahren · Kapitalwert 266.568 €
| Schritt | Ohne Nießbrauch | Mit Nießbrauch |
|---|---|---|
| Wert der Immobilie | 900.000 € | 900.000 € |
| Abzug für den Nießbrauch | 0 € | 266.568 € |
| Bereicherung | 900.000 € | 633.432 € |
| Freibetrag Kind | 400.000 € | 400.000 € |
| Steuerpflichtig, auf volle 100 € abgerundet | 500.000 € | 233.400 € |
| Steuersatz | 15 % | 11 % |
| Schenkungsteuer | 75.000 € | 25.674 € |
Stirbt die Mutter oder Großmutter innerhalb von 6 Jahren nach der Schenkung, rechnet das Finanzamt mit der tatsächlichen Dauer neu, die Steuer steigt (§ 14 Abs. 2 BewG).
Vereinfachte Rechnung für eine Schenkung zu Lebzeiten mit lebenslangem Nießbrauch für eine Person, Steuerklasse I, ohne frühere Schenkungen über dem Freibetrag und ohne die Befreiung für vermietete Wohnungen (§ 13d ErbStG). Als Jahreswert gilt die ortsübliche Kaltmiete (§ 15 BewG). Was das Finanzamt ansetzt, kann abweichen. Der Rechner läuft nur in Ihrem Browser und speichert nichts. Keine Steuerberatung und keine Rechtsberatung.
Ein Beispiel mit drei Altersstufen
Eine Mutter schenkt ihrem Sohn ein Haus mit einem Steuerwert von 900.000 Euro und wohnt weiter darin. Die ortsübliche Kaltmiete liegt bei 2.000 Euro im Monat, der Jahreswert also bei 24.000 Euro. Ohne Nießbrauch wären 500.000 Euro steuerpflichtig, die Steuer läge bei 75.000 Euro.
Mit Nießbrauch hängt alles am Alter. Mit 70 Jahren ist der Vervielfältiger 11,107, abgezogen werden 266.568 Euro, die Steuer beträgt 25.674 Euro. Mit 60 Jahren sind es 13,832, ein Abzug von 331.968 Euro und 18.480 Euro Steuer. Mit 80 Jahren sind es 7,490, ein Abzug von 179.760 Euro. Steuerpflichtig wären dann 320.200 Euro, knapp über der Grenze von 300.000 Euro. Hier greift der Härteausgleich des § 19 Abs. 3 ErbStG, und die Steuer beträgt 43.100 statt 48.030 Euro.
Je früher, desto größer der Abzug. Wer früh überträgt, kann außerdem den nächsten Freibetrag nach zehn Jahren erneut nutzen: Schenkungssteuer Freibetrag Kind: 400.000 € alle 10 Jahre.
Die Vervielfältiger 2026
Der Wert für eine lebenslange Nutzung von einem Euro im Jahr, für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026. Grundlage sind die Sterbetafel 2022/2024 des Statistischen Bundesamts und ein Zins von 5,5 Prozent. Maßgeblich ist das vollendete Lebensjahr am Tag der Schenkung.
| Alter | Frauen | Männer |
|---|---|---|
| 55 Jahre | 14,873 | 13,983 |
| 60 Jahre | 13,832 | 12,798 |
| 65 Jahre | 12,583 | 11,444 |
| 70 Jahre | 11,107 | 9,938 |
| 75 Jahre | 9,393 | 8,282 |
| 80 Jahre | 7,490 | 6,509 |
| 85 Jahre | 5,512 | 4,743 |
| 90 Jahre | 3,770 | 3,234 |
Stirbt der Nießbraucher früh, wird nachgerechnet
Der Abzug beruht auf der statistischen Lebenserwartung. Endet der Nießbrauch durch den Tod früher, als die folgende Tabelle erlaubt, setzt das Finanzamt die Steuer nach der tatsächlichen Dauer neu fest (§ 14 Abs. 2 BewG). Die Steuer steigt dann. Stirbt der Nießbraucher später, bleibt es beim ursprünglichen Abzug.
| Alter bei der Schenkung | Nachberechnung bei Tod innerhalb von |
|---|---|
| bis 30 Jahre | 10 Jahren |
| über 30 bis 50 Jahre | 9 Jahren |
| über 50 bis 60 Jahre | 8 Jahren |
| über 60 bis 65 Jahre | 7 Jahren |
| über 65 bis 70 Jahre | 6 Jahren |
| über 70 bis 75 Jahre | 5 Jahren |
| über 75 bis 80 Jahre | 4 Jahren |
| über 80 bis 85 Jahre | 3 Jahren |
| über 85 bis 90 Jahre | 2 Jahren |
| über 90 Jahre | 1 Jahr |
Zehn Jahre: für die Steuer ja, für den Pflichtteil nein
Für die Schenkungsteuer beginnt die Zehnjahresfrist mit der Schenkung, auch mit Nießbrauch (§ 14 ErbStG). Für den Pflichtteil gilt das nicht. Nach dem Bundesgerichtshof ist ein Haus erst dann geleistet, wenn der Schenker auch auf die Nutzung verzichtet (BGH, IV ZR 132/93). Behalten die Eltern den vollen Nießbrauch, beginnt die Frist des § 2325 BGB nicht. Geschwister, die leer ausgegangen sind, können im Erbfall eine Ergänzung ihres Pflichtteils verlangen, egal wie lange die Schenkung zurückliegt.
Anders bei der Rückforderung wegen Verarmung. Hier läuft die Zehnjahresfrist des § 529 BGB trotz Nießbrauch, nach dem Bundesgerichtshof ab dem Antrag auf Eintragung beim Grundbuchamt (BGH, X ZR 140/10). Wird ein Elternteil in dieser Zeit pflegebedürftig und reicht das eigene Geld nicht, kann er das Haus zurückfordern, und das Sozialamt kann diesen Anspruch auf sich überleiten.
Grunderwerbsteuer, Familienheim, vermietete Wohnungen
- Grunderwerbsteuer: fällt bei Kindern und Enkeln nicht an. Schenkungen sind befreit (§ 3 Nr. 2 GrEStG), Verwandte in gerader Linie ohnehin (§ 3 Nr. 6 GrEStG).
- Familienheim: Steuerfrei zu Lebzeiten geht das selbst bewohnte Haus nur an den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG). Kinder können das Elternhaus nur im Erbfall steuerfrei bekommen, und nur unter Bedingungen: Sie müssen selbst einziehen und zehn Jahre darin wohnen, befreit sind höchstens 200 Quadratmeter Wohnfläche (Nr. 4c).
- Vermietete Wohnungen: 10 Prozent des Werts bleiben steuerfrei (§ 13d ErbStG), der Nießbrauch ist dann nur anteilig abziehbar. Der Rechner berücksichtigt das nicht.
- Notar und Grundbuch: Die Schenkung eines Hauses muss notariell beurkundet werden. Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem Gerichts und Notarkostengesetz, Grundlage ist der Wert des Hauses.
Der Sprung zu den Enkeln
Wer an die Enkel denkt, kann ihnen einen Teil des Hauses oder eine Wohnung direkt übertragen. Jeder Großelternteil hat für jeden Enkel einen eigenen Freibetrag von 200.000 Euro: Schenkung an Enkel: 200.000 € Freibetrag je Großelternteil. Das Vermögen überspringt dann eine Generation und wird beim Kind nicht noch einmal mit Erbschaftsteuer belastet.
Bei minderjährigen Enkeln braucht es für eine vermietete Wohnung in der Regel einen Ergänzungspfleger, weil die Schenkung dem Kind auch Pflichten als Vermieter bringt. Wer bis zum 18. Geburtstag über das Vermögen bestimmt: Für Enkel sparen: wer über das Geld bestimmt.
Was in den Vertrag gehört
- Rückforderungsrechte: für den Fall, dass das Kind vor den Eltern stirbt, in Insolvenz gerät, sich scheiden lässt oder das Haus ohne Zustimmung verkauft oder belastet.
- Lasten und Reparaturen: Nach dem Gesetz trägt der Nießbraucher die gewöhnliche Unterhaltung und die laufenden Lasten wie die Grundsteuer (§§ 1041 und 1047 BGB). Außergewöhnliche Reparaturen wie ein neues Dach muss er nicht tragen. Vieles lässt sich anders vereinbaren, es sollte nur im Vertrag stehen.
- Beide Eltern: Gehört das Haus beiden, schenkt jeder seinen Anteil, und jeder nutzt seinen eigenen Freibetrag. Im Rechner geben Sie dann für jeden Anteil den halben Wert und die halbe Miete ein. Soll der überlebende Elternteil später das ganze Haus nutzen, gehört das ausdrücklich in den Vertrag.
Meine Einschätzung
Der Nießbrauch ist für mich die ehrlichste Art, früh zu übertragen. Die Eltern bleiben zu Hause, die Kinder wissen, was kommt, und der Freibetrag wird genutzt, statt ungenutzt zu verfallen. Ein Selbstläufer ist er nicht. Wer das Haus später verkaufen will, um in eine kleinere Wohnung zu ziehen, braucht die Zustimmung der Kinder. Und wer mehrere Kinder hat, sollte die anderen von Anfang an mitdenken, sonst kommt der Streit beim Pflichtteil.
Bevor unterschrieben wird, gehört der Entwurf zur Steuerberaterin oder zum Steuerberater und zum Notar. Der Rechner ersetzt das nicht, er hilft aber, die richtigen Fragen zu stellen.
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Wie wird ein Nießbrauch bei der Schenkungsteuer bewertet?
Jahreswert der Nutzung mal Vervielfältiger nach Alter und Geschlecht des Nießbrauchers (§ 14 BewG). Der Jahreswert ist auf den Wert des Hauses geteilt durch 18,6 begrenzt (§ 16 BewG). Für Schenkungen ab dem 1. Januar 2026 gilt die Tabelle aus dem BMF Schreiben vom 21. Oktober 2025.
Lohnt sich der Nießbrauch eher früh oder spät?
Früh. Je jünger der Nießbraucher, desto höher der Vervielfältiger und desto größer der Abzug. Bei einer Frau liegt er mit 60 Jahren bei 13,832, mit 80 Jahren bei 7,490.
Läuft die Zehnjahresfrist trotz Nießbrauch?
Für die Schenkungsteuer ja. Für den Pflichtteil nicht, solange sich die Eltern den vollen Nießbrauch vorbehalten (BGH, IV ZR 132/93).
Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn Eltern ihr Haus an Kinder verschenken?
Nein. Schenkungen und Übertragungen an Verwandte in gerader Linie sind befreit (§ 3 Nr. 2 und Nr. 6 GrEStG).
Was passiert, wenn der Nießbraucher kurz nach der Schenkung stirbt?
Dann setzt das Finanzamt die Steuer nach der tatsächlichen Dauer neu fest (§ 14 Abs. 2 BewG), sie steigt. Bei einer Schenkung mit 72 Jahren gilt das, wenn der Tod innerhalb von fünf Jahren eintritt.
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